27182
1
Сколько уже есть информации о том, что нужно делать и чего делать нельзя. Но споры в судах не утихают.
Цель нормального покупателя в такой сделке – обменять свою наличность на квартиру/дом, не запариваясь с последующими судами. Нет ничего сложного в том, чтобы просто купить, но чтобы купить без нервов и последующей потери времени – предусмотрите несколько моментов, которые описаны ниже.
Цель нормального покупателя в такой сделке – обменять свою наличность на квартиру/дом, не запариваясь с последующими судами. Нет ничего сложного в том, чтобы просто купить, но чтобы купить без нервов и последующей потери времени – предусмотрите несколько моментов, которые описаны ниже.
Шаг 1.
Выбираем понравившийся объект. На этом этапе наверняка появится какой-нибудь риэлтор или агент. Тут важно понять, что эти люди абсолютно не заинтересованы в, так скажем, чистоте сделки. Все, что они хотят – получить вознаграждение по факту купли-продажи. А то, что в дальнейшем возможна реституция (возврат в изначальное состояние, как до сделки, то есть обратная передача денег и объекта), споры и приставы – им все равно, они в это время уже будут продавать другую квартиру или дом. Поэтому особо не слушайте, что они там говорят, имейте свою голову на плечах. Даже если вы наняли агента и платите ему, руководствуйтесь здравым рассудком.
Тут же посмотрите на адекватность продавца.
Тут же посмотрите на адекватность продавца.
Шаг 2.
Запрашиваем выписку на объект из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Рекомендую сделать это в МФЦ или в отделении Росрееста, чтобы выдали именно бумагу. С синей печатью. Как получим (ждать несколько дней), то в выписке смотрим на:
1) Совпадение адреса, метража, иных характеристик.
2) Собственника. Чтобы совпадал с тем, кто продаёт, разумеется.
3) Основание возникновения права собственности у этого собственника. Если договор купли-продажи, не стесняемся потребовать показать. Если акт о приватизации, тоже смотрим. Судебный акт – просим показать, проверяем не было ли обжалования.
4) Обременения. То есть не был ли заключен договор аренды, ссуды и иного. Нам этого нафиг не надо.
Помним о том, что срок действия такой выписки совсем не долгий, поэтому и важно заказать новую. В этот момент риэлтор или продавец могут подсовывать старую выписку на объект. Нам нужна новая, чтобы посмотреть, все ли в порядке на данный момент. Сохраняем выписку на всякий случай. Даже по истечении срока своего действия она может явиться косвенным доказательством.
Вообще, в такой сделке два главных правила. Первое - не надо стесняться. Вы действуете в своих интересах, и вторая сторона должна это осознавать. Задаем вопросы, интересуемся. Второе – лучше перебдеть, чем недобдеть.
Идем дальше.
1) Совпадение адреса, метража, иных характеристик.
2) Собственника. Чтобы совпадал с тем, кто продаёт, разумеется.
3) Основание возникновения права собственности у этого собственника. Если договор купли-продажи, не стесняемся потребовать показать. Если акт о приватизации, тоже смотрим. Судебный акт – просим показать, проверяем не было ли обжалования.
4) Обременения. То есть не был ли заключен договор аренды, ссуды и иного. Нам этого нафиг не надо.
Помним о том, что срок действия такой выписки совсем не долгий, поэтому и важно заказать новую. В этот момент риэлтор или продавец могут подсовывать старую выписку на объект. Нам нужна новая, чтобы посмотреть, все ли в порядке на данный момент. Сохраняем выписку на всякий случай. Даже по истечении срока своего действия она может явиться косвенным доказательством.
Вообще, в такой сделке два главных правила. Первое - не надо стесняться. Вы действуете в своих интересах, и вторая сторона должна это осознавать. Задаем вопросы, интересуемся. Второе – лучше перебдеть, чем недобдеть.
Идем дальше.
Шаг 3.
В Гугле ищем, кто в вашем муниципальном образовании выдает выписки о жильцах из домовых книг. В таких выписках содержатся данные о том, кто зарегистрирован в объекте. В Екатеринбурге такую услугу предоставляет, например, Муниципальное казенное учреждение «Центр муниципальных услуг в жилищно-коммунальной сфере».
Обычно такую выписку может получить только собственник помещения. Но разумеется, покупателю следует ознакомиться с ней ДО того, как покупать квартиру, поэтому смело просим текущего собственника заказать такую выписку. Если отказывается – идем назад к шагу 1, потому что явно что-то не чисто.
Помните – нам нужно, чтобы в квартире/доме никого зарегистровано не было. Никакие пункты в договоре купли-продажи объекта об обязанности сняться с регистрации никакой дополнительной защиты не предоставят, также как и письменные «заверения» продавца о выселении, пусть и нотариальные.
Судиться с упомянутыми бумажками на руках легче, но нам то нужно вообще без судов.
Когда люди покупают квартиры, в которых зарегистрированы несовершеннолетние, становится особенно смешно и весело.
Обычно такую выписку может получить только собственник помещения. Но разумеется, покупателю следует ознакомиться с ней ДО того, как покупать квартиру, поэтому смело просим текущего собственника заказать такую выписку. Если отказывается – идем назад к шагу 1, потому что явно что-то не чисто.
Помните – нам нужно, чтобы в квартире/доме никого зарегистровано не было. Никакие пункты в договоре купли-продажи объекта об обязанности сняться с регистрации никакой дополнительной защиты не предоставят, также как и письменные «заверения» продавца о выселении, пусть и нотариальные.
Судиться с упомянутыми бумажками на руках легче, но нам то нужно вообще без судов.
Когда люди покупают квартиры, в которых зарегистрированы несовершеннолетние, становится особенно смешно и весело.
Шаг 4.
Просим текущего собственника заказать справку в Налоговой службе о том, что по квартире/дому нет никаких задолженностей по налогам. Нам это также нафиг не нужно.
Шаг 5.
Смотрим, чтобы паспорт у продавца тоже нормальный был. Очевидно. Можно воспользоваться этим сервисом ГУ МВД России по вопросам миграции
Шаг 6. Вариант 1.
Теперь, когда вы удостоверились, что все совпадает, можно начать реальные переговоры по объекту. Можете поторговаться по цене, но главное – договориться об оформлении платежа за квартиру через банковскую ячейку. Если вы покупаете за наличку. Договоритесь об определенном алгоритме действий, который увидите ниже.
Шаг 6. Вариант 2.
Теперь, когда вы удостоверились, что все совпадает, можно начать реальные переговоры по объекту. Можете поторговаться по цене, но главное – договориться об оформлении платежа за квартиру через аккредитив. Если вы покупаете по безналичному расчету. Договоритесь об определенном алгоритме действий, который увидите ниже.
Нафиг простой перевод на счет продавца и нафиг простую передачу налички. В 20 веке что ли живем?
Нафиг простой перевод на счет продавца и нафиг простую передачу налички. В 20 веке что ли живем?
Шаг 7.
Разрабатываем и заключаем договор. Лучше реально самому сделать или привлечь юриста за небольшую плату. Агентства зачастую используют смешные типовые договоры, толкование которого может осуществляться в очень широких пределах (то есть может подразумевать много неясных условий). Обезопасьте себя, сделайте нормальный.
Договор делаем в трех экземплярах, прошиваем и нумеруем. Подписываем каждый экземпляр, на каждой странице, с полной расшифровкой (без сокращения имени и отчества).
Учтите, если упомянуть в договоре акт приёма-передачи, его тоже нужно будет сдавать на регистрацию в Росреестр, тоже в 3 экземплярах (Шаг 10). Я рекомендую не упоминать. Про то, как правильно разработать договор, наверное, стоит отдельный пост сделать, тема не маленькая.
Договор делаем в трех экземплярах, прошиваем и нумеруем. Подписываем каждый экземпляр, на каждой странице, с полной расшифровкой (без сокращения имени и отчества).
Учтите, если упомянуть в договоре акт приёма-передачи, его тоже нужно будет сдавать на регистрацию в Росреестр, тоже в 3 экземплярах (Шаг 10). Я рекомендую не упоминать. Про то, как правильно разработать договор, наверное, стоит отдельный пост сделать, тема не маленькая.
Шаг 8.
Зависит от того, какой вариант вы выбрали в Шаге 6. В любом случае идем в банк и заключаем с ним договор: либо на банковскую ячейку, либо на аккредитив.
Вариант 1.
Если выбрана банковская ячейка, сразу озаботьтесь поиском отделения банка, где таковая имеется, потому что есть они не везде. Условия банковской ячейки отличаются от банка к банку. Так, где-то договор банковской ячейки заключается между банком, продавцом и покупателем (т.е. трехсторонний), где-то между банком и одним из контрагентов (хотя по факту участвовать будут все трое). Это все надо заранее узнать.
Едем в банк вдвоем с продавцом и оформляем там договор аренды депозитарной ячейки. Идем в счетную комнату, вместе считаем наличность с использованием счетной машинки. Кладем деньги в ячейку.
Едем в банк вдвоем с продавцом и оформляем там договор аренды депозитарной ячейки. Идем в счетную комнату, вместе считаем наличность с использованием счетной машинки. Кладем деньги в ячейку.
Ключ оставляем у себя!
(Об этом тоже нужно договориться уже на Шаге 6, чтобы не орать в отделении банка друг на друга; как правило, ключ остается у того, кто закладывал деньги)
Все, с этого момента деньги уже не совсем ваши, но и не продавца. Продавец их сможет забрать только, когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе прав.
Все, с этого момента деньги уже не совсем ваши, но и не продавца. Продавец их сможет забрать только, когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе прав.
Вариант 2.
Если выбран аккредитив, сразу озаботьтесь поиском надежного банка, где комиссия будет не слишком драконовской.
Помните, что за безопасность надо платить! Переплачивать просто не стоит.
Едем в банк с продавцом и заключаем договор на аккредитивное обслуживание. Далее в банке расскажут, что и как делать, в зависимости от вида аккредитива и банка.
В любом случае, с этого момента деньги не совсем ваши, но и не продавца. Продавец сможет получить их на свой счет, когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе прав (или другой документ, который подтвердит, что сделка благополучно завершена).
Помните, что за безопасность надо платить! Переплачивать просто не стоит.
Едем в банк с продавцом и заключаем договор на аккредитивное обслуживание. Далее в банке расскажут, что и как делать, в зависимости от вида аккредитива и банка.
В любом случае, с этого момента деньги не совсем ваши, но и не продавца. Продавец сможет получить их на свой счет, когда предоставит банку договор купли-продажи с отметкой Росреестра о переходе прав (или другой документ, который подтвердит, что сделка благополучно завершена).
Шаг 9.
Пока в банке, оплачиваем государственную пошлину за регистрацию перехода прав собственности. В зависимости от того, куда вы будете подавать документы для регистрирации перехода прав собственности (в Росреестр напрямую или в МФЦ), будут разные реквизиты. Также реквизиты разнятся от региона к региону. Узнаем их заранее.
Шаг 10.
Сразу же вместе едем в МФЦ или отделение Росреестра. Там подаем документы, среди которых:
1. Заявление о переходе прав собственности, с подписью и полной расшифровкой
2. Документы на объект (кадастровый паспорт, технический паспорт, вообще все, если были какие-то перепланировки, тоже тащим эти бумаги)
3. Заявление об уплате государственной пошлины
4. Паспорта
5. Договор купли-продажи в трех экземплярах
6. Опционально: акт приема-передачи в трех экземплярах
7. Опционально: нотариальная доверенность представителей, если сделка происходит через них
1. Заявление о переходе прав собственности, с подписью и полной расшифровкой
2. Документы на объект (кадастровый паспорт, технический паспорт, вообще все, если были какие-то перепланировки, тоже тащим эти бумаги)
3. Заявление об уплате государственной пошлины
4. Паспорта
5. Договор купли-продажи в трех экземплярах
6. Опционально: акт приема-передачи в трех экземплярах
7. Опционально: нотариальная доверенность представителей, если сделка происходит через них
Шаг 11.
Получаем там же справку о принятии документов в обработку. Там будет стоять дата и время принятия, и дата и время, когда нужно будет явиться.
Шаг 12.
Ждем регистрации перехода прав собственности. Если оформлялись через МФЦ, будет чуть дольше, ничего страшного. Можно позванивать в Управление Росреестра, чтобы узнать точно, готово или нет. Росреестр может сам какие-то документы запросить, тогда срок тоже чуть увеличится.
Шаг 13.
После подтверждения готовности документов берем в охапку продавца и едем туда, где сдавали документы. Если в МФЦ – в тот же МФЦ, если в Росреестр – едем туда. Там слушаем служащего, подписываем где надо.
Следим, чтобы опечаток не было нигде: ни в ФИО, ни в адресе объекта, нигде.
Если все нормально, то с момента получения бумаг вы будете новым собственником объекта. (А у продавца, кстати, в этот момент ни денег, ни недвижимости, но есть документы, по которым он эти деньги получить сможет)
Шаг 14.
Едем с продавцом на объект. Проверяем, все ли там нормально. Не отодрал ли он там все обои, не вывез ли мебель. В договоре должно быть указано, что квартира передается с такой-то мебелью (перечень), с таким-то ремонтом, то есть в определенном состоянии. Подписываем акт приема-передачи объекта, с подписями на каждой странице и полной расшифровкой. Получаем ключи от объекта. Отдаем ключ от банковской ячейки, если платеж проходил через нее.
Если на объекте что-то не так, значит вы облажались на Шаге 1 и выбрали неадеквата. Придется идти в суд, благо в договоре состояние объекта прописано.
Если на объекте что-то не так, значит вы облажались на Шаге 1 и выбрали неадеквата. Придется идти в суд, благо в договоре состояние объекта прописано.
Шаг 15.
Едем вместе с банк. Там продавец показывает банку нужные документы и либо забирает деньги из ячейки, либо получает их на свой счет.
Шаг 16.
Прощаемся с продавцом, жмем руки.
Шаг 17.
Меняем в квартире/доме замки.
Шаг 18.
Вот теперь можно выдохнуть.
Вот так, друзья! За эту информацию и сопровождение сделки юристы получают немалые деньги со своих клиентов. Пользуйтесь, чтобы обезопасить себя. Расскажите близким, ведь тема весьма важная.
P.S.
Есть и другие моменты, которые важно учесть. Они зависят от конкретного продавца, от конкретной ситуации. Их много, да к тому же и я не все их знаю.
Среди них, к примеру:
1) Если продавец состоит в браке, пусть предоставляет нотариальное согласие супруга на продажу объекта.
2) Если работаете с представителем продавца, доверенность у него должна быть безотзывной! Иначе потом прилетит повестка в суд, где бывший продавец будет говорить, что отозвал доверенность за пять минут до подписания каких-либо документов.
3) Проверьте, нет ли долгов по коммуналке и/или капремонту .
Всё! Знайте свои права и не лоханитесь.
(с) Cale
Ссылки по теме:
- В Великобритании продается необычный дом - 5-этажная ветряная мельница 19 века
- 23 гениальных примера использования настенных крючков
- 10 привычек, которые старят женщин раньше времени
- Австралийцы показали, какими будут умные дома 2040 года!
- Что надеть в самолет для комфортного перелета? 15 фото-примеров
Новости партнёров
реклама
Источник:
Цель нормального покупателя в такой сделке – обменять свою наличность на квартиру/дом, не...
Ога-ога. Человек, не разбирающийся в юриспруденции, даёт советы о покупке квартир. Ну-ну.
Статья 188.1. Безотзывная доверенность
1. В целях исполнения или обеспечения исполнения обязательства представляемого перед представителем или лицами, от имени или в интересах которых действует представитель, В СЛУЧАЯХ, ЕСЛИ ТАКОЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВО СВЯЗАНО С ОСУЩЕСТВЛЕНИЕМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, представляемый может указать в доверенности, выданной представителю, на то, что эта доверенность не может быть отменена до окончания срока ее действия либо может быть отменена только в предусмотренных в доверенности случаях (безотзывная доверенность).
Такая доверенность в любом случае может быть отменена после прекращения того обязательства, для исполнения или обеспечения исполнения которого она выдана, а также в любое время в случае злоупотребления представителем своими полномочиями, равно как и при возникновении обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что данное злоупотребление может произойти.
2. Наличие судов у продавца жилья (как и риэлтора, и любого другого лица) можно проверить по судебной системе гас правосудие.
3. ни слова не сказано про возможность предварительного договора до заключения основной сделки, который прикроет жопу и зафиксирует основные условия и договоренности, пока готовятся документы к сделке- где указывается аванс или задаток, цена объекта, срок передачи имущества и срок подписания основного договора, неустойка на случай неисполнения обязательств, обязанность по снятию обременений (ком.услуг, зарегистрированных лиц, залога, запретов и прочего), то и сама жилищная выписка отпадает как ненужная и берется уже на сделку, а не чтоб потенциальному покупателю показать.
4.По шагу третьему- прописанные лица при переходе права собственности (законном, по сделке) по ЖК РФ теряют право на проживание и прописку! И даже если они не выпишутся, снять с регистрации их и выселить не составит труда. Сейчас даже несовершенолетних. 5.По поводу ячейки при расчетах-очень много продавцов вас с ней пошлют в пешее, тк деньги считаются сторонами и сумму, которая там окажется, нечем будет подтвердить как оплату. Кроме того, налоговая предоставляет на покупку жилья вычет по НДФЛ в сумме(до двух млн руб.), то есть возвращая при этом до 260 тыс уплаченного вами налога ( в тч за прошлые годы) и требует она документ, подтверждающий оплату. Тут надежнее все же внесение на счет покупателем по предварительному договору, в момент совершения сделки, подтверждается и сумма оплаты, и от кого к кому.6. Занижена роь акта приема-передачи, а это важное условие сделки, в нем отражается ПРИНЯТИЕ вещи продавцом, то есть исполнение договора. 7. По ряду сделок сейчас обязательна нотариальная форма-при долевой собственности, при наличии несовершенолетних. Дороговато, в проценте от сделке, в среднем 12-25 тысяч, но нотариус страхует свою деятельность и по действительности будет отвечать.
Суд новым собственникам в снятии с регистрации и выселении инвалида отказал. Опять же новые собственники предъявили этим мошенникам (своим знакомым, как оказалось), те уже и сами не рады. Уже и дело уголовное возбудили по поводу угроз инвалиду и хищение его имущества. Думаю, через полгодика квартирку эту вернём старой хозяйке.
я свою покупал, у владельцев остались некоторые задолженности перед УК и прочими обслуживателями и поддерживателями домового имущества
разослал им заказные письма с копией свидетельства о регистрации. Смысл в том, что я с такой-то даты если владелец, какие-то долги мне до "пельменя" бабского...может простили с предыдущих владельцев, может списали их в утиль; не мое дело
ответов я разумеется не получил, но через пару месяцев в квитанциях строки "задолженность" уже не было
Профит
ЗюЫю от куда поставщики услуг взыскали свои убытки - не моя половая трудность
риэлтор ни за что по факту не отвечает.
очень мало риеэлторов будет производить доскональную проверку юридической чистоты сделки.
поэтому крайне важно самому полностью контроллировать процесс !
кроме того бывают случаи, что риэлторы из-за своей жадности или боязни, что им не заплатят срывают сделки и отпугивают реальных клиентов своим упрямством и беспринципностью в важных для покупателя вопросах.